'95% 토지 장벽' 80%로 낮췄다…지역주택조합 주택법 개정안 국회 통과

민병덕 국회의원. 민 의원 SNS 캡처

(서울=우리뉴스) 김광수기자 = 지역주택조합 사업계획승인의 최대 걸림돌로 지적돼 온 토지소유권 확보 기준을 현행 95%에서 80%로 완화하는 내용의 「주택법 일부개정법률안」이 20일 국회 본회의에서 심의·의결됐다.

이번 개정안 통과로 토지 확보 문제로 장기간 멈춰 있던 지역주택조합 사업에 새로운 돌파구가 마련되는 동시에, 전국 약 26만 명의 조합원이 겪어온 사업 지연과 추가분담금·금융비용 부담을 줄일 수 있는 제도적 기반이 마련됐다는 평가가 나온다.

국토연구원에 따르면 2024년 말 기준 전국에서 추진 중인 지역주택조합은 618개소, 공급 예정 물량은 약 36만 세대, 조합원은 약 26만 명에 달한다. 그러나 전체 사업장의 절반이 넘는 316개소가 조합원 모집 단계에 머물러 있는 등 토지 확보와 사업비 증가, 공사비 분쟁으로 사업 추진에 어려움을 겪어왔다.

사업계획승인 토지소유권 기준 95%에서 80%로

개정안의 핵심은 등록사업자와 공동으로 사업을 시행하는 지역주택조합의 사업계획승인 신청에 필요한 토지소유권 확보 기준을 95% 이상에서 80% 이상으로 낮춘 것이다.

이에 따라 지역주택조합이 사업대상 토지의 80% 이상 소유권을 확보하고, 확보하지 못한 나머지 토지가 「주택법」상 매도청구 대상에 해당하면 사업계획승인을 신청할 수 있게 된다.

현행 95% 기준에서는 불과 몇 명의 토지소유자가 동의를 거부하거나 과도한 매매대금을 요구해도 사업계획승인을 신청하기 어려웠다. 그 사이 금융비용과 토지비, 공사비가 증가하면서 그 부담이 고스란히 무주택 서민인 조합원에게 전가되는 문제가 반복돼 왔다.

다만 토지소유권을 80% 확보했다고 해서 사업계획승인이 자동으로 이뤄지는 것은 아니다. 미확보 토지가 법률상 매도청구 대상에 해당해야 하고, 사업계획과 자금조달계획 등 다른 승인 요건도 충족해야 한다.

이번 개정안은 민병덕 더불어민주당 의원이 지난 2월 3일 대표발의한 주택법 개정안의 핵심 내용을 반영했다. 민 의원은 당시 지역주택조합 사업계획승인의 토지소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 완화하고, 토지소유자의 조합 참여를 허용하는 방안을 제안했다.

국회는 민 의원안을 비롯한 15건의 주택법 개정안을 통합해 국토교통위원장 대안으로 마련했으며, 이 가운데 토지소유권 기준을 80%로 완화하는 내용이 최종안에 반영됐다.

김옥진 전국지역주택조합연합회장. 사진=전국지역주택조합연합회

김옥진 회장 "26만 조합원의 절박한 목소리에 응답한 입법"

김옥진 전국지역주택조합연합회 회장 겸 사당2동 지역주택조합 추진위원장은 이번 본회의 의결을 "지역주택조합 제도의 역사적인 전환점"이라고 평가하며, 법안을 대표발의한 민병덕 의원에게 특별한 감사의 뜻을 전했다.

김 회장은 "오늘의 주택법 개정안 의결은 단순히 토지 확보 기준을 완화한 것이 아니라, 수년간 사업 지연과 추가분담금으로 고통받아 온 전국 26만 조합원의 절박한 목소리에 국회가 응답한 것"이라고 밝혔다.

이어 "특히 현행 95% 토지소유권 확보 기준의 불합리성을 정확히 짚고 이를 80%로 합리화하는 법안을 대표발의해 국회 의결의 길을 열어준 민병덕 의원께 전국 26만 조합원과 지역주택조합 관계자들의 마음을 모아 특별한 감사와 존경의 말씀을 드린다"고 말했다.

김 회장은 또 "민병덕 의원은 지역주택조합을 무조건 규제하거나 폐지해야 할 대상으로 보지 않고, 제도를 제대로 고쳐 무주택 서민의 내 집 마련과 주택공급에 활용해야 한다는 현장의 목소리를 끝까지 경청해 주셨다"며 "이번 법 개정이 멈춰 선 정상 사업장을 다시 움직이게 하고 조합원들이 내 집 마련의 희망을 되찾는 출발점이 되기를 기대한다"고 강조했다.

김이탁 국토교통부 제1차관. 사진=국토교통부

김이탁 차관 "법 통과되면 약 5만 호 공급에 속도"

김이탁 국토교통부 제1차관도 이번 주택법 개정이 주택공급 확대에 상당한 역할을 할 것으로 전망했다.

김 차관은 본회의 의결을 엿새 앞둔 지난 14일 MBC 라디오 '김종배의 시선집중' 인터뷰에서 지역주택조합 관련 주택법 개정안의 조속한 국회 처리를 요청했다.

김 차관은 당시 "지역주택조합에 5만 호 정도 규모의 공급이 빨리 될 수 있다"고 전망하면서, 법안이 본회의를 통과하면 사업 추진 속도를 상당히 높일 수 있다고 설명했다.

지역주택조합 사업장은 상당 부분 토지를 확보하고 사업계획을 마련한 상태이기 때문에 승인 요건을 충족하면 신규 택지를 조성하는 사업보다 비교적 빠르게 착공 단계로 넘어갈 수 있다는 것이 국토교통부의 판단이다.

국토교통부는 지난 4월 발표한 '지역주택조합 조합원 피해 예방 및 사업 정상화 방안'에서도 토지소유권 확보 기준을 95%에서 80%로 완화하면 정상 사업장의 추진 속도를 높이고 조합원의 권익을 보호할 수 있다고 밝혔다.

특히 법 시행 전에 사업계획승인을 신청하지 않은 기존 조합도 완화된 토지 확보 기준을 적용받도록 할 방침이어서, 현재 80% 이상의 토지소유권을 확보하고도 사업계획승인을 신청하지 못한 조합이 우선적인 수혜 대상이 될 것으로 예상된다.

규제 완화와 조합원 보호 장치 함께 마련

이번 개정안은 정상 사업장의 추진 요건을 완화하는 동시에 부실 사업의 무분별한 진입을 막고 조합원의 재산권을 보호하기 위한 장치도 함께 담았다.

신규 조합원 모집신고를 위해서는 사업부지 80% 이상에 대해 소유권 또는 부동산거래 신고가 이뤄진 매매계약을 확보해야 한다. 매매계약은 실제 거래가격의 10% 이상에 해당하는 계약금 지급 사실까지 증명해야 한다.

또한 지구단위계획이 수립되지 않은 사업장은 원칙적으로 조합원 모집신고를 수리할 수 없도록 해, 확정되지 않은 개발계획을 내세운 조합원 모집과 허위·과장 광고를 차단하도록 했다.

이 밖에도 개정안에는 ▲전체 사업비가 10% 이상 증가할 경우 강화된 총회의결 ▲조합원 5분의 1 이상 요구 또는 일정 비율 이상의 공사비 증액 시 공사비 검증 ▲공무원·전문가 합동점검 ▲사업 완료 후 조합 해산 의무 ▲업무대행과 조합원 계약금 등 자금 보관업무의 분리 등의 내용이 포함됐다.

따라서 이번 개정은 단순한 규제 완화가 아니라 정상 사업은 신속하게 추진하고, 부실 사업은 초기 단계에서 걸러내며, 사업 과정에서는 조합원의 의결권과 정보 접근권을 강화하는 방향으로 지역주택조합 제도의 틀을 다시 세운 것으로 평가된다.

"주택공급 확대와 조합원 권익 보호의 출발점"

이번 법 개정이 이미 발생한 조합원의 모든 손실을 국가가 직접 보상하는 것은 아니다. 그러나 토지 확보 기준 때문에 장기간 멈춰 있던 정상 사업장의 사업계획승인 가능성을 열어주고, 사업 지연에 따른 금융비용과 추가분담금 증가를 줄일 수 있다는 점에서 실질적인 피해 완화 효과가 기대된다.

정부가 추산한 약 5만 호의 지역주택조합 공급 물량이 조기에 사업화될 경우, 신규 택지 개발에 장기간이 필요한 수도권 주택공급의 공백을 보완하는 데도 적지 않은 역할을 할 것으로 전망된다.

개정법은 공포 후 즉시 시행될 예정이다. 이에 따라 국토교통부는 시행 전까지 매도청구 대상과 기존 조합에 대한 적용기준, 원주민의 조합원 가입 특례, 행정기관의 사업계획승인 처리기준 등 하위법령과 세부 지침을 신속히 마련해야 한다.

김옥진 회장은 "이번 본회의 통과는 끝이 아니라 지역주택조합 제도를 국민에게 신뢰받는 주택공급 제도로 다시 세우는 시작"이라며 "전국지역주택조합연합회도 사업의 투명성과 조합원 권익을 높이고, 지역주택조합이 국가 주택공급에 실질적으로 기여할 수 있도록 정부와 국회에 적극 협력하겠다"고 밝혔다.