[부동산투자포럼] "강남은 매물 폭증, 강북은 신고가"…뒤집힌 서울 아파트 시장

(서울=우리뉴스) 유다경 기자 = 서울 아파트 시장의 흐름이 예전과 다른 방향으로 움직이고 있다. 한동안 상승세를 이끌었던 강남권 고가 아파트는 매물이 늘며 약세를 보이는 반면, 강북과 외곽의 중저가 단지에는 매수세가 몰리는 모습이다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점을 앞두고 매도 물량이 늘어난 데다 대출 규제를 피할 수 있는가격대의 아파트로 수요가 이동하면서 시장의 축이 이동하고 있다는 분석이 나온다. 일부 전문가들은 이 같은 흐름이 단기적인 세제 영향에 그칠지아니면 서울 부동산 시장의 구조적 변화로 이어질지 주목하고 있다.

강남 약세·강북 상승…서울 집값 '가격대 이동' 뚜렷

최근 서울 아파트 시장에서는 가격대별 흐름 차이가 분명하게 나타난다. 고가 아파트가 밀집한 강남권은 거래가 줄고 가격이 조정되는 반면, 비교적 접근성이 높은 강북과 외곽 중저가 단지는 상승 흐름을 이어가고 있다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 초 서울 아파트 거래 가운데 15억원 이하 거래 비중이 80%를 넘어서며 수요가 특정 가격대에 집중되는 모습이 확인됐다. 일부 단지에서는 가격 상승도 빠르게 진행되고 있다. 성북구 길음동 '래미안길음센터피스' 전용 59㎡는 최근 15억4000만원에 거래돼 이전 최고가를 크게 넘어섰다. 동대문구 전농동 '래미안크레시티' 전용 59㎡ 역시 16억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

통계에서도 이러한 흐름이 확인된다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 가격 상승률 상위 지역에는 중구, 성북구, 서대문구, 동대문구, 은평구 등 강북권 지역이 이름을 올렸다. 반면 강남권은 거래 감소와 함께 가격 약세가 이어지는 분위기다.

강남권 매물 급증…다주택자·고령층 매도 확대

강남권 시장이 약세를 보이는 배경에는 매물 증가가 자리하고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실 집계에 따르면 최근 서울 아파트 매물은 7만 건을 넘어서며 단기간에 크게 늘었다. 특히 강남구와 서초구, 송파구 등 강남 3구의 매물 증가폭이 두드러진 것으로 나타났다.

전문가들은 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 목적의 매도가 늘어난 것이 주요 원인으로 보고 있다. 실제 시장에서는 "지금 못 팔면 수억 원을 더 부담해야 할 수 있다"는 인식이 확산되며 가격을 낮춰서라도 거래를 서두르는 사례가 등장하고 있다.

이와 함께 장기 보유 주택을 정리하려는 움직임도 늘고 있다. 등기정보 자료에 따르면 20년 이상 주택을 보유했던 매도인 수가 역대 최대 수준으로 증가한 것으로 나타났다. 은퇴 이후 노후자금 마련이나 보유세 부담 완화 등을 이유로 고령층 집주인들의 매도 결정이 늘고 있다는 분석이다. 증여 역시 증가하는 추세다. 올해 초 서울 집합건물 증여 건수는 901건으로 지난해 514건 보다 75.3% 크게 늘며 강남권을 중심으로 확대되는 모습이다.

세금·금리·전세 변수…부동산 시장 향방은

향후 시장의 방향은 세제 일정과 매물 흐름에 따라 달라질 가능성이 크다는 관측이 많다. 특히 다주택자 양도세 중과 유예 종료 시점인 5월 9일 전후로 매도 물량이 집중되면 단기적인 가격 변동성이 커질 수 있다는 전망이 나온다.

다만 시장이 일방적인 하락 흐름으로 이어질 가능성은 제한적이라는 분석도 있다. 최근 전국 아파트 전세가격은 상승세를 이어가고 있으며 일부 지역에서는 전세 매물 부족 현상이 나타나고 있기 때문이다. 전세가격 상승은 매매가격을 일정 부분 지지하는 요인으로 작용할 수 있다.

전문가들은 단기적으로는 세제 변화에 따른 매물 증가와 가격 조정, 중장기적으로는 실수요 중심의 가격 재편이 동시에 진행될 가능성이 높다고 보고 있다. 강남권 조정과 강북·수도권 인기 지역 상승이 교차하는 현재의 흐름이 당분간 이어질 것이라는 전망도 제기된다.