서울 아파트 시장이 한때 회복세를 보였지만, 토지거래허가구역의 확대 및 재지정으로 인해 다시 냉각 조짐을 보이고 있다. 여기에 조기 대선이라는 정치적 불확실성이 더해지며, 시장 전반에 관망세가 짙어지고 있다. 매매뿐 아니라 전월세 거래도 함께 줄어드는 등 서울 부동산 시장의 움직임이 다시 둔화되고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 매매 거래량은 총 3191건으로, 전월 대비 67.0% 감소했다. 이는 작년 같은 기간 대비 31.3%나 줄어든 수치로, 시장에 상당한 충격을 주고 있다. 실거래 신고 마감일이 아직 남아 있음에도 불구하고, 이 수치는 상당히 낮은 수준이다.

특히 거래 증가세를 이끌었던 강남3구(서초, 강남, 송파)의 거래량은 눈에 띄게 감소했다. 3월에는 각각 865건, 802건, 410건이었던 송파, 강남, 서초의 거래량은 4월 들어 63건, 37건, 11건으로 급감했다. 이는 한 달 사이에 최대 90%에 육박하는 하락률이다.

서울 전체 거래량은 2023년 7월(9225건)을 정점으로 꾸준히 감소해 왔고, 9월부터 올해 1월까지는 3000건대를 유지했다. 그러나 올해 2~3월, 강남권의 토지거래허가구역이 한시적으로 해제되며 매수세가 몰렸다. 2월 거래량은 6462건, 3월은 9675건으로 각각 큰 폭으로 증가했으나, 이번 4월 들어 다시 3000건대 초반으로 회귀했다.

매매 시장만이 아니라 전세와 월세 시장도 동시에 위축되고 있다. 4월 서울 아파트 전세 거래량은 9011건으로 3월보다 32.8% 줄었고, 월세 거래도 6324건으로 23.1% 하락했다. 전월세 모두 2개월 연속 감소세를 나타내며 주거 시장 전반의 위축을 반영했다.

가격 측면에서도 하락세가 두드러진다. 서울 아파트의 평균 매매가는 4월 기준 10억7674만원으로, 3월 대비 21.7% 감소했다. 전세 보증금도 5억4882만원으로 1.6% 하락해, 매매와 전세 모두 시장이 조정기에 들어섰음을 시사한다.

전문가들은 이번 하락세의 주요 원인으로 토지거래허가구역의 재지정과 조기 대선에 따른 정치적 불확실성을 지목한다. 시장은 향후 정책 방향성이 결정되기 전까지 '관망'하는 분위기로 전환되었으며, 매수 희망자들 또한 결정 시점을 미루는 경향이 뚜렷하다.

심형석 우대빵부동산연구소 소장은 "토지거래허가구역 확대와 대선을 앞둔 불확실성이 겹쳐 거래량이 감소했다"고 분석했다. 그는 또한 "7월부터 시행될 DSR 3단계가 매수자에게 부담이 될 수 있어, 시장 내 수요 회복은 대선 이후 일정 기간이 지난 후 가능할 것"이라고 내다봤다.

NH농협은행 김효선 수석부동산전문위원 역시 "현재는 매수 여력이 없는 것이 아니라 정치와 경제 변수에 대한 불확실성으로 인해 매수자들이 관망하고 있는 상태"라고 분석했다. 그는 선거 이후 불확실성이 해소되면 거래량이 회복될 가능성이 높다고 전망했다.

현장에서는 실제로 거래 분위기 변화를 체감하고 있다. 송파구에서 중개업을 하는 김씨는 "3월까지만 해도 집을 보러 오는 사람이 많았지만, 4월 들어 문의조차 끊겼다"며 "시장이 다시 관망 모드로 전환됐다"고 밝혔다.

서울에서 전세로 거주 중인 직장인 이씨 역시, "3월엔 매수 시기를 고민할 정도였지만, 지금은 거래 자체가 뚝 끊겼다"며 매수 결정을 미루게 된 배경을 설명했다. 이처럼 소비자와 전문가 모두 시장의 불안정성을 우려하고 있다.

앞으로의 시장 방향성은 정책과 금융 규제에 따라 달라질 것으로 보인다. 특히 7월 예정된 DSR 3단계 시행은 대출 여력을 제한할 수 있어, 거래에 부담을 줄 수 있다. 이에 따라 많은 전문가들은 3월의 거래량이 올해의 사실상 고점일 수 있다고 보고 있다.

KB국민은행 박원갑 수석부동산전문위원은 "대선이 끝나더라도 DSR 등 금융 규제가 시행되면, 강남3구와 용산 등 주요 지역은 당분간 숨 고르기에 들어갈 가능성이 높다"고 설명했다. 그는 현재의 거래량 감소가 일시적인 현상이 아니라 구조적인 변화일 수도 있다고 덧붙였다.

결국 서울 아파트 시장은 단기적인 회복세 이후 다시 침체 국면으로 접어들었고, 앞으로의 흐름은 대선 이후 정책 방향과 금융 규제의 강도에 달려있다. 매수자와 투자자 모두 시장 변동성에 촉각을 곤두세우며 향후 움직임을 지켜보는 상황이다.

A. 토지거래허가구역 확대·재지정과 조기 대선이라는 정치적 불확실성이 맞물리며 매수자들의 의사결정이 지연되고 있기 때문입니다.

A. 대선 이후 정책 방향과 금융 규제의 변화에 따라 거래량은 다시 증가할 수 있지만, 단기적으로는 관망세가 이어질 가능성이 큽니다.

A. 매매 시장의 침체와 함께 세입자들의 움직임도 둔화되었고, 향후 집값 변동에 대한 불확실성으로 인해 계약을 미루는 사례가 늘고 있습니다.