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[부동산 공부방] 임대인·임차인 필수 2020년 12월 10일 갱신요구기간 달라진다

영남일보 | 2020.12.10 | 신고 신고
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Q. 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 주택임대차계약은 임차인의 갱신요구기간이 달라진다는데, 오늘이 12월 7일이니 이제 사흘 남았네요. 앞서 한 번 방송을 했지만, 주의를 환기하는 의미에서 다시 한 번 설명해 주시죠?


A. 주택임대차보호법은 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 '임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전'까지 갱신요구를 해야 하도록 규정하고 있습니다. 
임대차기간 만료 1개월 이전에만 갱신요구를 해도 된다고 하다 보니 기간만료에 임박하여 갱신요구를 하게 되면 임대인으로서는 기간만료로 임차인이 나갈 줄 알고 다른 임차인을 물색하거나 확보해 놓았는데, 임박해서 임차인이 더 있겠다고 하면 임대인에게 낭패가 될 수 있으므로, 임대인 보호의 관점에서 임차인이 좀 더 빨리 입장을 밝히라는 취지에서 갱신요구시한을 1개월 앞당긴 것이라 생각됩니다.
임차인의 갱신요구만을 위한 기간이 아니고 임대인이 갱신거절을 할 수 있는 기간도 위와 같이 변경된 것입니다. 결국 12월 10일부터는 주택임대차의 갱신요구나 갱신거절을 위한 기간은 기간만료 6개월 전부터 2개월 전까지로 변경되는 것인데, 반면 상가임대차는 여전히 기간만료 6개월 전부터 1개월 전까지인 점 유의해야겠지요.
 
Q. 이처럼 갱신청구기간을 1개월 앞당긴 개정법이 2020년 12월10일 이후에 최초로 체결하거나 갱신된 계약에 적용된다고 하셨는데, 2020년 12월 10일 이후 ‘최초로 계약을 체결한 경우’와 ‘갱신된 계약’은 무슨 의미인가요?
A. 먼저 12월 10일 이후에 ‘최초로 체결된 임대차계약’이란 그 이전부터 계속되어온 임대차계약을 재계약하거나 서로 아무런 의사표시를 하지 않아서 묵시적으로 갱신된 계약이 아니라, 새로운 임차인과 계약을 체결하는 것입니다.  그리고 ‘갱신된 계약’이란


① 2020년 12월 10일 이전에 이미 존속중이던 임차인과 서로 합의하에 명시적으로 갱신한 경우(계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우)


② 임대인, 임차인이 서로 아무 말 없이 넘어가는 묵시적 갱신이 된 경우

Q. 그러면 지금 존속 중인 임대차계약의 만료일이 2021년 3월 31일까지라면 적용이 되나요?
A. 위 개정규정은 12월 10일 이후에 새로이 체결된 임대차와 새로이 갱신이 되는 임대차에 적용되므로, 이 경우는 해당하지 않습니다. 따라서 이 임대차는 종전과 마찬가지로 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 갱신거절이나 갱신요구를 할 수 있습니다. 그러나 2021년 3월 31일 이후 명시적(계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우), 묵시적 갱신이 되었다면 그 이후는 ‘기간만료 6개월 전부터 2개월 전까지’란 개정규정이 적용되겠지요.

Q. 그러면 2020년 12월 10일 이후에 새로이 계약을 체결하거나 기존 계약이 갱신이 되었다면 임차인이 향후 기간만료를 앞두고 갱신요구를 할 때 유의할 점에 대해 말씀해 주시죠.
A. 한마디로 말씀드리면 갱신요구기간이 기간만료 1개월 전에서 2개월 전으로 1달 앞당겨진다는 점을 특히 유의해야 한다는 겁니다.
예를 들어 설명 드리면, 2020년 12월 11일에 새로운 임차인과 계약을 체결했거나 같은 날짜에 명시적(계약갱신청구권을 사용하지 않은 경우), 묵시적 갱신이 되었다면, 2년이 경과되는 기간만료일인 2022년 12월 11일을 기준으로 6개월 전인 6월 11일 0시부터 2개월 전인 10월 11일 0시까지 사이에 갱신요구를 해야 한다는 거지요.

Q. 임차인이 갱신요구기간을 넘겨도 묵시적 갱신이 되는 경우가 있다고 하던데, 어떤 경우가요?
A. 임차인이 갱신요구기간만료 2개월 이전 날짜의 0시까지 임차인이 갱신요구를 하지 않으면 임차인의 갱신요구권이 반드시 상실되느냐란 의문이 제기될 수 있습니다. 임차인이 갱신요구권이 기간도과로 상실되는 것은 그 기간 내에 임대인이 갱신거절을 하지 않았을 경우에 한합니다. 즉, 임대인이 아무런 의사표시를 하지 않으면 임차인이 갱신요구기간을 넘겨도 묵시적 갱신이 되어 2년간 더 거주할 수 있게 됩니다.
그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절을 하게 되면 임차인은 갱신요구를 해도 소용이 없게 됩니다. 그리고 임대인이 임차인과 차임증액협의가 되지 않아(다른 사람에게 세를 놓기 위해)갱신을 거절할 수도 있는데 이 경우에는 임차인이 갱신요구권을 행사할 수 있지요. 그런데 이 때에는 이미 임대인이 갱신거절의 의사표시를 했기 때문에 임차인이 갱신요구기간을 1초라도 넘기면 갱신요구권이 상실되고, 묵시적 갱신도 될 수 없게 됩니다.  


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