김재권 변호사

주택임대차에 있어서 임차인은 등기하지 않아도 주민등록(전입신고)를 하고 주택을 인도받아 점유하면 그 다음날부터 제3자에 대해 임대차의 효력을 주장할 수 있는데, 이를 '대항력'이라고 한다. 즉, 대항력이란 '약정한 임차기간 동안 그 주택이 경매나 매매 등으로 소유자가 바뀌어도 새로운 소유자에 대해 기간만료시까지 임차권을 주장하면서 계속 사용·수익할 수 있는 효력'을 말한다.

한편 경매에 있어서는 근저당권 등에 앞서 최선순위로 대항력을 갖춘 임차인에게만 대항력이 문제된다. 근저당권 등 말소기준권리보다 후순위로 전입신고를 하고 주택의 인도를 받은 임차인은 대항력이 없고, 확정일자를 받고 배당요구를 했으면 그 확정일자 순위에 따라 배당받고 소멸할 뿐이다. 확정일자도 받지 않았다면 배당요구를 해도 일반 채권자로서 거의 마지막 순위가 되어 배당을 받지 못하는 경우가 대부분이다.

그리고 주택의 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 경매 등으로 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하므로(대판 95다35616, 96다38216 등), 임차인으로서는 양도인에 대해서는 더이상 반환청구를 하지 못하고 양수인(낙찰자)에게만 임대차의 존속 및 보증금반환청구를 할 수 있게 된다.

대항력 있는 임차인이 배당요구를 해서 전액 배당받았으면 임차권이 소멸하지만, 일부라도 받지 못했다면 다 받을 때까지는 임대차의 존속 및 보증금의 반환을 청구할 수 있다.

그런데, 대항력 있는 임차인이 자신이 살던 집이어서 스스로 낙찰받는 경우가 있다. 그 때에는 보증금을 청구할 상대방인 낙찰자(양수인)가 자신이어서 누구에게 달라고 해야 할까. 종전 임대인에게 부당이득반환청구라고 할 수 있을까.

위 대법원(96다38216)은 "대항력을 갖춘 임차인이 당해 주택을 양수한 때에도 임대인의 보증금반환채무는 소멸하고 양수인인 임차인이 임대인의 자신에 대한 보증금반환채무를 인수하게 되어, 결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동(채권과 채무가 동일인에게 귀속됨)으로 인하여 소멸하게 되며, 그로써 임대인이 부당이득했다고도 볼 수 없다."라고 판결했다. 결론적으로 대항력 있는 임차인이 해당 임차주택을 낙찰받을 경우 보증금을 한 푼도 받을 수 없게 되므로, 어이없이 보증금을 날리지 않으려면 이점 특히 유의해야 한다.